サブリースのアパート経営｜メリットとデメリット

この記事は相続した土地の用途はどう決めたの続きです。私はアパート建設後、サブリースを選択しました。その時感じたメリットを今どう感じているか？今思うデメリットについて紹介します。

私が選択したのは、サブリース型アパート経営
1. アパート等のサブリース契約を検討されている方へ
建設前に思っていたメリット変化まとめ
建設してから思うデメリットのまとめ
サブリースにはメリットもデメリットもある

私が選択したのは、サブリース型アパート経営

私はサブリース型のアパート経営を選択しました。サブリースについては色々言われています。

サブリースとは

消費者庁のページでもサブリースについて注意喚起がされています。

アパート等のサブリース契約を検討されている方へ
サブリース契約は、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため、一定の賃料収入が見込めることや、管理の手間がかからないことなど、オーナーにとってのメリットがある一方で、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。
サブリース契約をする場合は、契約の相手方から説明を受け、契約内容や賃料減額などのリスクを十分理解してから契約してください。
なお、国土交通省の賃貸住宅管理業者登録制度による登録を受けているサブリース業者は、オーナーに対し、サブリース契約の締結前に、将来の借上げ家賃の変動に係る条件を書面(※)で交付し、一定の実務経験者等が重要事項として説明することなどが義務付けられています。未だ登録を受けていないサブリース事業者は、国土交通省から、速やかな登録を検討すること、及び登録をしていない間における当該ルールの趣旨に則った業務の執行を要請されています。
サブリース契約を伴う投資用不動産向け融資を受ける際、疑問点があれば、不動産業者や金融機関に直接確認してください。
※重要事項説明の際に交付する書面として、「サブリース住宅原賃貸借標準契約書」を活用することが考えられます。
サブリース契約に関するトラブルにご注意ください! | 消費者庁 (caa.go.jp)

サブリースを選択した理由

選択理由はこうです。

借金はするが、返済は家賃からなので負担が少ない。
手間がかからない：病気療養中のため自分には何もできないと思った。
売るより気持ちが楽：母の土地を手放すことに違和感があった。
ちゃんと管理してくれる
リスクについて、ちゃんと話をしてくれた

2年たって、どうだったのか私の個人的な感想を書いてみます。

借金はするが、返済は家賃からなので負担が少ない

たしかに、人生で一番の額の借金を負いましたが、実際に家賃収入で返済をまかなっています。
でもそれは、私が退職金の一部を頭金にしたからだと思います。家賃が比較的低い田舎町では、頭金が少なければ、借金返済に毎月持ち出しがあったかもしれません。

ハウスメーカーの試算では、自己資金は500万以上が借金返済して税金を払っても黒字になる分かれ目だと言われました。地方の小さな都市では、頭金なり、毎月の返済なりが必要なようです。

逆に、都市部で1LDKが6万以上するような場所であれば、自己資金がなくてもアパート経営は成り立ちそうだなと思います。

手間がかからない

いま、月に1回管理報告の書面が送られてきます。アパートに行く必要は全くありません。

過去何回か、市役所や工事の方から連絡がありましたが、ハウスメーカー側に連絡をしたら、手続きは代行していただきました。

ただし、固定資産税の申請と所得税の確定申告については、自分でしなければ、いけません。

ハウスメーカーさんで、いろいろ教えてもらい「毎年聞かれる方もいらっしゃいます」と言われましたが、負担だなと思います。

売るより気持ちが楽

手がかからないので、ほとんど土地に行く必要はありません。ときどき様子を見に行きますが「不審者と思われそう」でドキドキします。

なので、自分の土地という感覚はほとんどありません。

ちゃんと管理してくれる

管理会社さんは、ちゃんと管理してくれているようで、以前のように雑草が生えるようなことはなくなりました。その点では、安心してお任せしています。

リスクについて、ちゃんと話をしてくれた

契約前にサブリースについて説明を受けました。リスクについては、話に合った内容以上のことはおきていません。

建設前に思っていたメリット変化まとめ

建設前に思っていたメリットを以下にまとめます。もし、アパート建設に悩んでいる方は参考にしてください。

建設前に思っていたメリットの資金面については、持ち出しはあったものの不労所得はあるのでありがたいけど、貯金が減ったのは痛い
住民の対応やメンテナンスなど全く必要なく、とても楽。他に仕事があってもできると思います。でも、税金や固定資産税の手間はかかるのは、建ててから気づきました。

建設してから思うデメリットのまとめ

次に、今思うアパート建設のデメリットをまとめます。

まずは、長期の投資が決まってしまうことです。アパートを建てる前は、今ほど物価上昇するとは思っていませんでした。物価上昇すると、家賃は目減りします。銀行の利子も高くなるかもしれません。
また、私の建てたアパートは、単身赴任や新婚世帯を想定した作りになっているので、リモートワークがもっと進めば入居者が少なくなる可能性もあります。
先のことは予想できないのに、先々の投資する必要があるのが第一のデメリットです。

次に、土地は持っているけれど使えないこと。実質、土地を貸しているのと同じだなと思います。

最も大きいデメリットは、サブリースだと結局、メーカーの言いなりになってしまうことです。私は予防措置として、できるだけ後々のメンテナンス費用が少ない家賃の下落が少ないメーカーを選んだつもりですが、アパート経営を2010頃に始めた人の中には、家賃の下落をハウスメーカー側に一方的に通告されて、借金に追われている方もいるそうです。これについては、10年以上たってみないと、わからないと思っています。